<월급쟁이 부자로 은퇴하라> 너나위 본깨적 후기

월급쟁이 부자로 은퇴하라, 너나위

01. 핵심 키워드 : #부동산투자 #노후준비 #꾸준함 

30대 중반, 3년 만에 5,000만 원에서 순자산 20억 원을 이룬 너나위님의 경험들이 고스란히 녹아있는 책.

제대로 된 투자 공부를 하기 전 너나위님은 우리랑 별반 다를 게 없어 보였다. 지금의 우리처럼 평범한 직장생활을 하며, 주말엔 다른 소소한 일탈을 하고 스트레스를 풀고, 뭔가를 해야 할 것 같긴 한데 어떻게 해야 할지 막막한 그런 상황들까지 모두 다.  

저자는 우리는 왜 투자를 해야만 하는지, 그리고 잃지 않는 투자를 하려면 어떻게 준비하면 되는지에 대해 말한다.

읽으면서 공감이 많이 갔고, 그동안에 물음표들이 해결되면서 느낌표가 되는 순간이었다.

 

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02.  본 것

• 돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다.
• 내 미래를 구체적으로 그려본 적이 있는가?라는 질문에 'yes' or 'no' 대답하지 못한다면 당신의 미래는 지금보다 나아질 게 없을 것이다. 
• 목표를 구체적으로 설정해야 한다. why? 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다. 이것이 뜬구름을 잡는 일에서 벗어나 핵심에 집중할 수 있는 지름길
• 당신이 자본주의 사회에서 투자와 재테크로 돈을 벌고자 한다면, 먼저 돈에 대해 알아야 한다.
• 집 값이 상승하는 이유 - 아파트도 물건이다. 즉 인플레이션(물가상승)을 피할 수 없다.
• 자본주의에서 인플레이션은 필연적이고, 이로 인해 당신이 가진 현금의 가치는 떨어진다.
• 투자는 위험하다고? 천만에! 내가 보기에 가장 위험한 것은, 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.
• 당신은 지금의 소득 수준으로 노후가 보장되고, 자녀가 성인이 되는 시점까지 계속 유지할 수 있는가?
• 우리나라의 경우 국민연금은 턱없이 모자라므로 노년 노동이 불가피하다. 노후는 스스로 준비해야 한다. 당신 외에 이를 고민하고 해결해줄 사람은 없다는 걸 인정하라.
• 노후준비> 부자 - 부자는 그다음에 따라온 결과였을 뿐이다. 이 것이 현실적인 목표 설정이며, 이 같은 목표를 세워야만 투자에 대한 시각이 '한 방에 인생역전'과 같은 잘못된 인식에서 '차근차근 미래를 준비하는 것'으로 바뀔 수 있다.
• 투자는 당신과 당신 가족의 경제적 안정을 위해 반드시 해야만 하는 것이다.
• 앞으로 무엇을 어떻게 해야 할지 고민해야 한다. 가장 먼저 해야 할 일은 '자기 점검'이다. 심각성을 인지했다면, 회피하지 말고 직시하면서 대책을 세우고, 그것을 실행으로 옮겨야 한다.
• 상황을 알고 자신을 알면 위태로울 것이 없고, 무엇을 준비하면 되는지 알 수 있다.
• 인간이 무언가를 배운다는 건, 결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨 쉬는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정
• 아는 지역이 많아질수록 투자할 물건을 찾는 일도 점점 쉬워진다. 여러 곳에 그물을 던져둘수록 더 많은 물고기를 잡을 수 있는 것처럼.
• 깔고 앉아 있는 돈을 최소화해 돈이 나를 위해 일할 수 있게 재배치해야 한다. 이것을 '자본 재배치'라고 한다.
• 사는 순간 돈을 버는 것이 좋은 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.
• 조급하게 움직이지 말자. 인생은 길다. 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다. 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져 내릴 수 있다.
• 좋은 투자자로 성장하고 목표를 달성하고 싶다면 가장 먼저 해야 할 것은 자신만의 투자 기준을 세우는 것.

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03.  깨달은 것

• 내가 원하는 미래의 모습에 가까이 다가가려면 현재의 시간을 허투루 쓰면 안 되겠다는 생각과 목표에 맞게 바로 실행할 수 있는 행동들부터 세워야겠다는 생각이 들었다.
• 투자하기 앞서 가장 먼저 해야 할 것은 자본주의에 대한 이해와 공부이며, 그동안 여기저기서 어쭙잖게 들은 것들로만 경제시스템을 어느 정도 이해하고 있다고 착각했다. 나는 집 값이 폭등하는 동안 어떤 대처도 하지 못했다. 폭등하기 전 집을 살 수 있었던 한 번의 기회를 놓쳤고, 이제 언제 다시 기회가 찾아올지 모른다. 그러므로 인플레이션으로부터 내 자산을 지킬 수 있는 것들을 공부해야 하고 앞으로 기회를 놓치지 않도록 준비해야만 한다.
• 약 10년여간 일을 했고, 열심히 돈을 벌고 모으면 지금쯤 여유로운 생활을 누릴 수 있을 줄 알았다. 그런데 앞으로 언제까지 이렇게 일을 하며 돈을 벌 수 있을지에 대한 막연한 불안감이 물밀 듯 들어왔고, 40대가 되기 전에 어느 정도 노후에 대한 준비를 마쳐놔야겠다고 생각이 들었다.
• 나는 조급한 마음 때문에 빨리 부자가 되어야겠다는 막연한 꿈만 꾸고 있었다. 1차 목표는 부자가 아닌 노후준비가 되어야 한다는 말이 현실적 목표라는 점이 크게 와닿았다.
• 이 책을 읽기 전에 전세 vs 월세 중 월세가 현금흐름을 만들어주기 때문에 더 좋은 줄 알았다. 그런데 전세 레버리지를 이용해 투자금을 적게 투입시키고 저평가된 아파트를 찾아 투자한다면 시세 차익으로 높은 수익률까지 만들 수 있다는 것을 알았다. 그리고 무엇보다 전세금을 이용해 대출을 따로 받지 않아도 되니 투입되는 비용이 월세보다도 적겠단 사실을 알게 되었다. 

 

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04.  적용할 것

• 임장을 많이 다녀 가치를 판단할 수 있는 능력을 키울 것 (앞마당 넓히기)
• 투자 기준 세우기
• 동료, 멘토 만들기
• 부동산 지인 사이트 활용 (매매/전세 전세가율 비교)
• 조인스랜드부동산 (전세가율 85%, 3,000만 원 조건 검색) 후 임장

 

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05.  하이라이트

 

 

용돈 벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정

1. 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.
2. 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다.
3. 보유 자산의 크기를 키워나간다.
4. 매입한 부동산을 장기 보유한다.
5. 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.

 

 

 

부동산 장기 보유하는 이유

1. 잦은 거래를 통해 적은 수익을 당장 손에 쥐는 것보다, 자산의 덩치를 꾸준히 불려 나가는 것이 장기적으로 볼 때 훨씬 유효한 전략이기 때문.
2. 매입한 부동산을 팔지 않고 꾸준히 모아서 자산을 키우는 건 부동산이라는 그릇에 돈을 담아놓고 꺼내지 않는 것과 같다. (저금통)
3. 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있기 때문

 

 

 

시스템 구축 계획

1단계 : 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다.

2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다.

3단계 : 채당 목표 수익을 1억 원으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다.

4단계 : 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택 수까지 성을 쌓아 올린다.

 

 

 

 

전국에 고르게 투자해 보유하게 된 모든 주택의 전세가가 동시에 하락하는 일은 거의 없다.

 

 

 

역전세란 전세 갱신이나 새로운 임차인과 계약을 체결해야 하는 시점에, 이전 전세 계약 시점보다 보증금이 낮아지는 상황을 의미한다.

 

 

 

역전세 리스크 해결 방안

1. 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 현금을 확보 해야 한다. 
2. 내가 동원할 수 있는 최대 대출 가능액을 전부 대출받을 경우 그에 대한 이자가 얼마나 되는지 계산해보고, 현재 급여 수준으로 감당할 수 있는지도 파악
3. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. (입지 우세)
4. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다.
5. 가장 중요한 건 아파트가 줄줄이 무너지지 않게 막는 것. 다주택자라면, 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 한다.

 

 

 

 

투자 기준 세우기

1. step 투자의 기준 : 다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가? - 부동산
2. step 부동산 투자의 기준 : 부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가? - 아파트
3. step 아파트 투자의 기준 : 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가? (1)저평가 (2)소액 (3)저위험
4. step 더 좋은 아파트 투자의 기준 : 앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가? - 입지 좋은 아파트

 

 

 

 

투자 전 예상되는 리스크 파악

1. 매매한 아파트의 전세 임대를 잔금 기한 내에 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야 하는 경우.
2. 임대는 순조롭게 놓았으나 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼을 세입자에게 반환해야 하는 경우
3.  

 

 

 

부동산 시세 상승과 하락의 사이클을 이해하는 것보다 중요한 건, 이를 '어떻게 투자에 활용할 것인가'이다. 따라서 아파트 시장의 흐름을 염두에 두고 잠재적 투자 가능 지역을 살펴봐야 한다.

1. 높은 전세가율(70%)과 저렴한 가격

 

 

 

임장 지역 선정의 기준과 순서

1. 부동산지인 - 전국, 시구 단위의 부동산 전세/매매 전세가율 파악
2. 조인스랜드부동산 - 전세가율이 85% 이상이고 갭차이가 3~5,000 나는 곳 검색 후 임장지역으로 선정
3. 부동산지인, 호갱노노, 아실 - 역전세나 하락을 피하기 위해 입주물량 & 미분양에 대한 통계도 확인 (권역별 파악)
4. 살짝 참고만 부동산 지인 - 미분양 감소 - 공급 부족 / 미분양 증가 - 공급 과잉

 

 

 

비근로소득 창출 = 1. 급여 - 2. 지출 최소화 - 3. 돈 모으기 - 4. 모은 자본으로 생산 자산 구입(투자) - 5. 1~4 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다. - 6. 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다.

 

 

 

당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면, 당신은 죽을 때까지 일해야만 할 것이다. - 워런 버핏 -

 

 

 

• 임장 후 시세 모니터링은 투자에 대한 안목을 쌓는 데 아주 좋은 공부법
• 철도개통 등의 호재는 심리에 의해 매매가에 선반영, 전세가는 실사용 가치라서 선반영 x 
• 입주 물량이 많으면 전세가부터 내려간다. 전세가는 매매가에 비해 가격이 쉽게 움직이는 편. 수요자들이 임대가 안될 시 공실의 위험을 막기 위해 전세가를 내리기 때문. 하지만 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다. 최우선 투자 기준이 저평가이기 때문.
• 대안이 있으면 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건이 많으면 많을수록 협상할 때 좋다. 이것이 안되면 저것, 저것이 안 되면 다른 것을 택하면 된다.
• 돈을 버는 방식 - 지금 당신이 시간을 투입해서 돈을 버는 사람에 해당한다면 '시간과 무관하게 돈을 버는 사람'으로 이동해야 한다.
• 돈을 쓰는 방식 - 종잣돈을 최대한 모으면서 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 생산 자산에 돈을 써야 한다.
• 투자란 장기전, 포기하지 않고 앞으로 나아가려면 내가 지금 무엇을 하고 있쓰며 투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간중간 체크해야 한다.
• 부동산을 선택한 이유 - '정보 대칭' & '레버리지' 비교적 내가 찾은 정보와 동일하며, 전세금 레버리지를 이용하면 투입비용을 줄일 수 있고, 수익률을 높일 수 있다.
• 잃지 않는 투자 기준 : (1)입지 (2)저평가 (3)적은 투자금 (4)역전세 등에 대비한 자금 동원력 (5)나만의 투자 기준
• 호재는 보너스 개념으로 생각(부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않는 것이 좋다)
• 투자하기 좋은 시기 - 장마철(6~8월), 겨울(11~1월) 비수기 why?매도자와 협상하기 좋은 시기. 즉 매수자에게 유리한 시장 (매매가 뜸한 여름에 싸게 물건을 매입해 임대수요가 풍부한 가을에 잔금 납부 시기를 맞추는 것.)
• 저평가 여부를 판단하는데 중요한 것은 가치를 볼 줄 아는 안목 -> 방법 다른 것과 비교평가
• 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해진다. -> 발품 많이

• 많은 사람들이 투자자라면 소위 미래 기대가치를 내다볼 줄 알아야 한다고 말하지만, 그 부분은 인간이 예측할 수 있는 영역이 아니기 때문에 철저히 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다.
• '준비된 자에게 기회가 온다'는 의미를 부동산 투자에 접목 시키면 '아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다'
• 매도자의 매도 사유를 대화와 등기부등본 열람으로 파악해야 한다. = 협상에 유리

• 부동산 가치 판단 기준 (직장,교통,정주 환경,학군)
• 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역 임장. 그 안에서 입지 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.
• 부동산은 주식과는 달리 투자재인 동시에 필수재다. 
• 수도권내에서 매매가가 전세가보다 낮아질 수 없다. 즉, 내가 감당해야 할 리스크는 갭차이 정도!