처음엔 모든 게 생소해서 들리지도 않던 용어인 '용적률'과 '건폐율'이 귀에 들어오기 시작했다면, 환영합니다.
부동산의 '부'정도 알게 되셨습니다...!
요즘 뉴스나 기사 등을 보면 1기 신도시의 재건축 이야기가 참 떠들썩합니다.
그만큼 30년도 더 넘은 노후화된 단지들이 많아졌기 때문이고, 또 입지 좋은 곳들은 사업성이 좋기 때문에 지금처럼 집값이 하락 분위기일 때 상승 반전을 보여줄 수 있지 않을까 하는 기대심리 때문이지 않을까 싶습니다.
재건축하면 빼놓을 수 없는 용어인 용적률과 건폐율이 대체 뭔지
들어도 들어도 모르시겠다면 오늘 이 글을 끝까지 읽어주시면 이해하시는데 도움이 되실 거라 생각합니다.
1. 건폐율이란
대지에서 건물이 차지하는 비율을 뜻합니다.
예를 들어 '100평의 땅에 건폐율이 60%다' 하면 60평의 건물을 지을 수 있습니다.
당연히 건폐율이 높으면 더 많은 건물을 지을 수 있겠죠?
하지만 건폐율은 주거용이냐 상업시설이냐에 따라서 비율이 정해져 있어요.
- 주거 지역은 보통 50% 내외
- 상업지역은 80~90% 내외
- 녹지지역은 20% 이하
왜 이렇게 비율을 제한할까요?
지면에 최소한의 여유를 만들어 통풍이 잘 되게 하고 비상사태를 대비하기 위함이에요.
건폐율을 운동장에 비유를 해보겠습니다.100평의 운동장에 20명의 사람이 있으면 운동장이 아주 여유롭고 쾌적하겠죠.동일한 100평에 80명의 사람이 있다면 어떨까요? 공기도 습하고 답답하겠죠.
간단하게 건폐율 = 밀도! 다 생각하시면 쉽습니다.
2. 용적률이란
전체 대지면적에서 '건물 각층의 면적을 합한 연면적이 차지하는 비율'을 뜻합니다.
즉 각 층 면적을 더한 게 연면적이고, 이 총합이 땅에서 차이하는 비율이 어떻게 되는지를 보는 것입니다.
당연히 층수가 높을수록 용적률이 높아지고, 층이 낮아질수록 용적률이 낮아집니다.
아래 아무나 부동산 TV에서는 용적률을 용달차에 비유하여 짐을 차곡차곡 쌓듯이 층을 쌓는다고 아주 쉽게 설명해 주셔서 도움이 되실 것 같아 함께 공유합니다.
3. 재건축에서 건폐율과 용적률이 중요한 이유
위와 같이 용적률 상향에 대한 이슈가 재건축, 리모델링 단지 사이에서 떠들썩한 이유는 결국 사업성이 나오냐 안 나오냐 때문인데요. 조금 더 쉽게 예시를 들어드리겠습니다.
만약 용적률 200% 건물이 있습니다. 건폐율은 20%라고 해볼게요. 그렇다면 20평을 10층으로 쌓아 올리면 200%가 되겠죠. 즉 10층짜리 건물입니다. 그런데 특별법으로 용적률이 400%로 상향됐다고 쳐보죠. 그럼 재건축을 할 때 20평 X 20층 = 400%로 무려 10층을 더 추가로 지을 수 있게 되는 것입니다. 그러면 당연히 재건축을 하는 시행사와 본래 집주인이 나눠먹을 게 많아집니다.
그러나 용적률이 400%로 이미 높았던 단지는 남는 구조가 아니므로 투자성이 없습니다. 오히려 공사비가 부족해 추가분담금을 주민들에게 많이 요구하게 되기 때문에 재건축이 어려워지는 것입니다.
그래서 용적률이 200% 넘는 단지들은 원래 사업성이 없었는데 최근 1기 신도시 특별법으로 용적률을 상향하겠다 이런 말이 나오니 이슈가 될 수 밖에 없는 것이죠. 사업성이 낮았던 단지들이었는데 이제 사업성이 어느정도 나오기 때문입니다.
그러나 이로인해 또 한가지 이슈가 나오고 있습니다.바로 환경에 대한 부분인데, 용적률을 높인다는 것은 그만큼 층수가 높아질 수 밖에 없어 조망권이 안 좋아지고 답답한 느낌을 줄 수 있기 때문입니다. 
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