신축 아파트를 매수하는 방법에는 3가지가 있습니다.
1. 청약
2. 분양권 매매
3. 재개발, 재건축 입주권 매수
분양권 매매란 무엇일까요?
청약은 새 아파트로 갈 수 있는 티켓
일반적으로 청약 신청을 해서 당첨받아야 '신규 주택을 취득할 수 있는 권리'가 생깁니다.
비교를 하자면 '한정판매 콘서트에 당첨된 티켓'과도 같습니다. 분양권은 새 아파트로 입주할 수 있는 티켓 같은 개념인 것이지요.
티켓을 사는 게 분양권 매매
우리나라 청약은 아파트를 짓기 전 구매할 사람들을 모집하는 '선분양제도'이기 때문에 청약 좀 해보신 분들은 아시겠지만 청약에 당첨되는 게 거의 로또 수준에 가깝습니다. 그렇기 때문에 이미 당첨된 사람의 분양권을 매매하는 방법이 있습니다. 즉, 당첨된 한정판매 콘서트 티켓을 사는 것이 분양권 투자라고 말할 수 있겠습니다.
수요와 공급 법칙에 따른 프리미엄 개념
만약 콘서트를 가고 싶은 사람들이 많으면 많을수록 티켓은 공급과 수요의 법칙에 따라 비싸지고, 반대로 아무도 사려고 하지 않는다면 값이 저렴해집니다. 이것이 흔히들 말하는 플러스 P 마이너스 P의 프리미엄 개념이라고 보시면 쉽습니다.
분양권 매매 방법
분양권 투자를 많이 접해보지 않으신 분들은 어렵게만 느끼실 수 있는데, 의외로 소량의 투자금만 있으면 할 수 있는 진입장벽이 낮은 투자방법 중 하나입니다. 보통 청약에 당첨되고 나면 계약금 10% - 중도금 60% - 잔금 30% 이렇게 기간에 따라 지불하게 되는데, 사실상 계약금 10%만 있으면 분양권 전체 구매를 할 때 필요한 금액이라고 보시면 됩니다.
예를 들어 분양가 5억 인 집에 청약이 되면 5억 전부가 당장 필요한 게 아니라 5억의 10%인 5,000만 원 계약금으로 부동산을 소유할 수 있습니다. 보통 입주까지는 3년 정도의 공사기간이 필요하기 때문에 그 사이 중도금은 중도금대출을 실행하여 납부를 하고 나머지 잔금 30%는 입주 때 납부를 하면 됩니다.
아파트 분양권 찾는 방법
가장 쉬운 방법은 네이버부동산에 접속해 확인하는 것입니다. 올라와있는 매물들을 확인해 보면 P (프리미엄)이 얼마나 붙었는지 확인할 수 있으며, 이 정도에 따라 지금 시장 분위기를 예상할 수 있습니다.
분양권 매매의 장점
- 맨 처음 계약금의 10%인 돈만 투자금으로 들어가기 때문에 잘만 활용하시면, 적은 투자금으로 신축 아파트를 얻을 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.
- 구축 아파트들에 비해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.
분양권 매매의 단점
1) 주택 수에 포함된다.
기존에는 분양권은 실존대상이 아니기 때문에 주택수로 잡히지 않았었으나, 법 개정으로 2021년 1월 1일 이후 취득한 부동산에 대해서는 양도세나 취득세 계산 시 주택으로 포함됩니다. 그렇기 때문에 1 주택자가 분양권을 취득하면 다주택자로 판단해 비과세 혜택을 못 받을 수 있으니 이점 유의해야 합니다. 하지만 비과세 혜택을 받는 방법도 물론 있습니다. 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 후 분양권을 취득하고, 그 분양권을 취득한 날로부터 3년 안에 종전 주택을 매도하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
2) 양도세 중과
다른 주택의 매매보다 빠른 기간 안에 시세차익을 볼 수 있는 상품이다 보니 양도세가 높은 편입니다. 등기 전 양도할 경우 시세차익의 66%, 보유 1년 미만의 매도 시에는 77%의 양도세를 납부해야 된다는 단점이 있습니다. 그렇기 때문에 요즘은 '양도세 매수부담조건'으로 거래를 하기도 합니다.
🔎 양도세 매수부담조건
분양권을 매도한 매도자의 양도세를 사는 사람인 매수자가 납부해 주는 조건입니다. 물론 이 방법은 매도자에게는 유리하지만 매수자에게는 초기 투자비용이 많이 드는 방법입니다.
예시) 만약 5억의 분양권을 1년 이상 보유하고 양도세매수부담 조건으로 프리미엄 1억에 매도한다고 가정한다면 매수자는 얼마의 투자금이 필요할까요?
+ 계약금 10% 5,000만 원
+ 프리미엄 1억
+ 1년 이상 보유했으니 양도세는 1억x66% = 6600만 원
+ 양도세에 대한 세금 6600만 원 x 66% = 4300만 원
= 약 2억 6000만 원의 투자금 필요
생각보다 많은 투자금이 필요하기 때문에 매수부담조건이 걸려 있는지 없는지 사전에 잘 확인 후에 매매하시기 바랍니다.
다음 포스팅은 분양권 매매 절차에 대해 더 구체적으로 찾아오겠습니다.
아래는 분양권 투자 장점/단점에 대해서 전꿈사TV에서 잘 설명해주셔서 가져왔습니다. 참고하시기 바랍니다.
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